타이틀 조사와 검토
타이틀 조사는 부동산의 등기 이력, 증서, 모기지, 유치권, 지역권, 법원 기록, 을 모으는 작업입니다. 검토(examination)는 그 이력에 법적 판단을 더하는 일입니다: 어떤 항목이 실제로 소유권에 영향을 주는지, 어떤 것을 클로징 전에 말소해야 하는지, 어떤 것은 보험으로 처리할 수 있는지. 저희는 모든 조사 결과를 변호사가 직접 검토하고 쉬운 언어의 서면 보고서로 알려 드리므로, "등기부상 기재 사항에 따름"이라는 문구 뒤에 숨는 변수가 없습니다.
타이틀 보험, 소유자용과 렌더용
렌더는 렌더용 타이틀 보험을 요구하지만, 그 보험은 렌더만 보호합니다. 소유자용 보험(owner’s policy)은 클로징 때 한 번의 보험료로 가입하면, 위조 서류나 알려지지 않은 상속인처럼 어떤 조사로도 발견할 수 없었던 하자를 포함해, 부동산을 소유하는 동안 고객의 지분을 보호합니다. 저희는 보장 내용을 설명하고 예외 조항을 검토하며, 거래에 필요한 경우 특약을 협상합니다.
타이틀 하자, 유치권, 부담권 정리
대부분의 타이틀 문제는 누군가 책임지고 처리하면 치유될 수 있습니다. 자주 해결하는 하자 유형:
- —과거 매매나 재융자에서 말소되지 않은 모기지·신탁증서
- —부동산 또는 당사자에 대한 판결 유치권, 세금 유치권, 시공 유치권(mechanic’s lien)
- —상속 문제, 누락된 유산 검인(probate), 소재 불명 상속인
- —과거 증서의 오류, 이름 오기, 잘못된 지번(법적 표시), 하자 있는 공증
- —미종결 퍼밋, 미납 공과금·지방세, HOA 및 콘도 관리비
정산, 에스크로, 등기
클로징 당일에는 정산 자체를 총괄합니다: RESPA에 따른 ALTA 정산서와 클로징 공시서 작성·검토, 에스크로를 통한 자금 보관과 지급, 증서와 이전 서류 준비, 대출 상환금과 말소 서류 수령, 관할 등기소 등기까지. 클로징 후에는 등기된 증서와 기존 유치권 말소를 추적하여 최종 서류를 보내 드립니다, 많은 정산 업체가 생략하는 사후 관리입니다.
거래를 서둘러야 할 때는, 타이틀이 정리되고 자금이 확인되는 대로 신속 클로징과 당일 클로징도 가능합니다.
고객이 받으시는 것
모든 타이틀·클로징 고객에게는 서면 타이틀 검토 보고서, 클로징 테이블이 아닌 그 이전에 정산 완료된 정산서, 에스크로 자금 관리, 클로징 바인더와 함께 전달되는 등기 서류, 그리고 타이틀 발주부터 사후 관리까지 담당 변호사 단일 창구가 제공됩니다. 클로징 서비스는 투명한 사전 견적 수임료로 제공되며, 상담은 언제나 무료입니다.
자주 묻는 질문
타이틀 보험이 무엇이고, 소유자용 보험이 정말 필요한가요?
타이틀 보험은 위조 증서, 알려지지 않은 상속인, 말소되지 않은 유치권 등 아무리 꼼꼼한 조사도 놓칠 수 있는 소유권 이력의 하자로부터 보호해 줍니다. 모기지에 요구되는 렌더용 보험은 렌더만 보호합니다. 소유자용 보험은 클로징 때 한 번 가입하면 부동산을 소유하는 동안 고객의 지분을 보호합니다. 거의 모든 매수인에게 권해 드립니다.
타이틀 조사와 검토는 얼마나 걸리나요?
일반적인 주택 타이틀 조사와 검토는 관할과 부동산 이력에 따라 발주 후 수 영업일 내에 완료됩니다. 상속, 차압, 오래된 미말소 유치권 등이 얽힌 복잡한 파일은 하자 치유 작업이 병행되어 더 걸립니다. 치유할 시간을 확보하기 위해 저희는 타이틀을 일찍 발주합니다.
부동산에서 유치권이나 하자가 발견되면 어떻게 되나요?
대부분의 하자는 치유할 수 있습니다. 오래된 모기지와 유치권의 상환 확인서·말소 서류를 받아내고, 하자 있는 증서를 정정하며, 상속 공백을 해결하고, 클로징 전 완전한 치유가 어려운 경우에는 홀드백이나 타이틀 보험 보장을 협상합니다. 각 사안에 대해 서면 결과와 권장 방안을 받으시며, 진행 여부의 결정은 언제나 고객의 몫입니다.
정산(클로징) 당일에는 실제로 무슨 일이 일어나나요?
정산은 거래의 모든 실타래가 모이는 자리입니다. 서류에 서명하고, 에스크로를 통해 자금을 수령·지급하며, 증서와 신탁증서를 작성하고, 파일이 등기소로 넘어갑니다. 저희는 정산서를 미리 준비·검증하고, 서명하시는 서류를 하나하나 설명하며, 이후 등기와 유치권 말소까지 확인합니다.
급한 클로징이나 당일 클로징도 가능한가요?
네, 타이틀이 정리되고 자금이 확인되면 신속 클로징과 당일 클로징이 가능합니다. 첫 통화에서 마감일을 알려주시면 그 날짜로부터 역산하여 타이틀·정산 일정을 세워 드립니다.