단계별 업무 내용
주택 거래 대리는 거래의 전 과정을 함께합니다. 오퍼를 받은 순간, 가능하면 서명하시기 전에, 시작하여, 등기와 클로징 후 사후 관리까지 책임집니다.
- —융자·인스펙션·감정평가 조건(컨틴전시)을 포함한 매매계약서 검토 및 협상
- —타이틀 조사 발주·검토 및 부동산과 당사자에 대한 유치권(lien) 조사
- —클로징을 지연시킬 수 있는 타이틀 하자, 미종결 퍼밋, 말소되지 않은 모기지, 판결 유치권의 사전 해결
- —증서(Deed), 신탁증서(Deed of Trust), 소유권 이전 서류의 작성 및 검토
- —정산서, ALTA 정산서 및 클로징 공시서(Closing Disclosure, 구 HUD-1), 를 항목별로 검토하여 크레딧, 세금 정산, 수수료의 정확성 확인
- —클로징에 동석하여 서류를 하나하나 설명하고, 자금 지급과 증서 등기 완료까지 확인
계약서 검토와 협상
주택 거래 분쟁의 대부분은 협상되지 않은 계약 조항에서 시작됩니다. 너무 일찍 만료된 인스펙션 조건, 렌더의 일정과 맞지 않는 융자 기한, 구두로만 약속되고 서면에 남지 않은 셀러 크레딧이 그 예입니다. 저희는 계약서를 쉬운 언어로 짚어 드리고, 각 조항이 무엇을 보호하고 어떤 비용을 수반하는지 설명하며, 확정되기 전에 상대방과 수정 협상을 진행합니다.
매도인을 위해서는 카운터오퍼를 준비·검토하고, 매수인의 융자 조건과 계약금 조건을 평가하며, 클로징 이후의 책임을 제한하는 특약(라이더) 문구를 작성합니다.
특수한 주택 거래
추가적인 검토가 필요한 거래도 일상적으로 처리하고 있습니다:
- —생애 첫 주택 구입자 대리, 모든 서류와 기한, 비용 항목을 충분한 시간을 들여 설명
- —콘도·코업 구입, 리세일 패키지, 이사회 승인, 관리규약 및 관리비 검토
- —재융자(리파이낸싱) 대리, 새 신탁증서 검토 및 기존 대출 상환 확인
- —1031 교환, 중개기관(QI) 및 세무사와 일정·서류 조율
- —중개인 없는 직거래(FSBO), 계약서 전체 작성
뉴저지 · DC · 메릴랜드 · 버지니아 지역 법률 특성
클로징은 관할별 규정의 영향을 크게 받습니다. 뉴저지에서는 부동산 중개인이 작성한 계약서에 3일간의 변호사 검토 기간(attorney review)이 적용되어 이 기간에 변호사가 계약을 수정하거나 취소할 수 있으며, 매도인은 클로징 시 부동산 양도세(realty transfer fee)를 부담합니다. 워싱턴 DC에서는 양도세와 등기세(transfer & recordation tax)가 상당한 클로징 비용이며, 임대 부동산 매각 시 세입자 우선매수권법(TOPA)에 따른 세입자 권리를 매각 전에 반드시 처리해야 합니다. 메릴랜드는 주 세금에 카운티별 양도세가 더해지며, 생애 첫 주택 구입자를 위한 감면 제도가 있습니다. 버지니아의 클로징은 자금 지급 시기를 규율하는 즉시정산법(wet settlement)의 적용을 받습니다. 이 지역에서 매일 일하는 부동산 변호사는 이런 지역 이슈를 지연 사유가 되기 전에 발견합니다.
고객이 받으시는 것
모든 주택 거래 고객에게는 담당 변호사 단일 창구, 쉬운 설명이 달린 계약서 검토본, 서면 타이틀 검토 결과, 클로징 당일 이전에 정산 완료된 정산서, 그리고 증서 등기 완료 확인이 제공됩니다. 대부분의 표준 주택 클로징은 정액 수임료로 진행되며, 모든 사건은 무료 상담으로 시작합니다.
자주 묻는 질문
뉴저지나 워싱턴 DC 지역에서 집을 살 때 꼭 변호사가 필요한가요?
법적으로 항상 의무는 아니지만, 타이틀 회사와 정산 대행사는 고객을 대리하지 않습니다, 그들은 거래를 진행할 뿐입니다. 주택 전문 부동산 변호사는 서명 전에 계약서를 검토하고, 수리와 크레딧을 협상하며, 타이틀을 조사하고, 클로징에서 고객의 이익을 보호합니다. 이 규모의 거래에서 감수하는 위험에 비하면 변호사 비용은 크지 않습니다.
변호사는 계약서 서명 전에 찾아야 하나요, 서명 후에 찾아야 하나요?
가능하면 서명 전입니다. 매매계약서에 서명한 뒤에는 계약서에 포함된 조건(컨틴전시) 범위 안에서만 협상력이 남습니다. 이미 서명하셨다면 즉시 연락 주세요, 검토 기간은 짧지만, 인스펙션이나 서류 검토 기간 내라면 변호사가 조치할 수 있는 경우가 많습니다.
HUD-1, 클로징 공시서(CD), ALTA 정산서는 무엇이 다른가요?
모두 클로징의 모든 금액을 항목별로 기록한 정산서입니다. 2015년부터 대부분의 모기지 거래에서 클로징 공시서가 HUD-1을 대체했고, ALTA 정산서는 그와 함께 널리 사용됩니다. 어떤 양식이 사용되든, 클로징 당일 전에 항목별로 검토해 드립니다.
TOPA가 무엇이고 제 거래에도 영향이 있나요?
세입자 우선매수권법(TOPA)은 임대 주택이 매각될 때 세입자에게 일정한 권리를 부여하는 워싱턴 DC 법으로, 거래 일정과 필수 통지에 영향을 줄 수 있습니다. 세입자가 거주 중이거나 거주했던 DC 부동산을 사고파는 경우, TOPA 준수 여부를 초기에 검토해야 합니다, DC 클로징이 지연되는 가장 흔한 원인 중 하나입니다.
주택 거래 수임료는 어느 정도인가요?
대부분의 표준 주택 클로징은 업무 시작 전에 서면으로 합의하는 정액 수임료로 진행되며, 모든 사건은 무료 상담으로 시작합니다. 분쟁이 있는 사안, 상속 관련 문제, 상업용에 가까운 부동산 등 복잡한 사건은 별도로 견적해 드립니다.